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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬
參考單價：91.05 萬/坪
地址：台北市松山區富錦街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+1房(室) 1廳 2.5衛 1陽台 1廚房
總坪數：32.73 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.586 坪
附屬建物面積：4.144 坪
土地面積：12.1 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：55 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：三民國小、民生國中
鄰近公園：三民公園
生活機能：新東市場、寶雅百貨
附近交通：松山火車站、捷運松山機場站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與交通：位於松山民生社區核心，鄰近松山火車站與捷運松山機場站，通勤便利。 2. 生活機能：新東市場與寶雅百貨環繞，日常採購與飲食極其方便。 3. 學區資源：鄰近三民國小與民生國中，對重視子女教育的家庭具吸引力。 4. 居住格局：格局方正且為公園首排，採光與視野條件良好。
劣勢	1. 屋齡過高：55 年房齡意味著管線與設備老舊，未來可能面臨高額維修費用。 2. 頂樓違建：頂加部分無登記，涉及產權法律風險，且可能影響銀行貸款成數。 3. 爬樓負擔：4 樓無電梯，對於年長者或搬運重物者較為不便。 4. 無車位：總坪數不包含車位，停車可能成為生活上的考量點。
機會	1. 學區保值：民生學區需求穩定，具備一定的抗跌能力與長期持有利基。 2. 改造潛力：內部格局方正，若預算允許進行妥善裝修，可提升居住舒適度與價值。 3. 使用空間：頂樓空間雖有違建疑慮，但在政策不明確前仍可使用，增加額外空間。
威脅	1. 法令風險：政府對於老舊建築或違建稽查趨嚴，可能面臨處置費用或拆除風險。 2. 轉手困難：高屋齡加上違建記錄，可能導致未來轉手時買方貸款申請困難，降低流動性。 3. 市場競爭：同區域新成屋或較新大樓競爭，此物件在產品力上較無優勢。

物件評論

【購買建議：適度關注，詳查風險後決定】

此物件位於台北市松山區知名的民生社區，擁有極佳的學區資源與生活機能，對於以自住為主、特別是重視學區需求的家庭來說，具備相當的吸引力。然而，作為一位購屋者，您必須審慎評估其潛在的隱憂。

主要理由如下：

地段價值高但房齡老：該區域學區穩定且生活機能成熟，但 55 年的屋齡意味著房屋硬體設備已明顯老化，購屋後可能需要預留一筆不小的整修預算。
違建是最大風險點：頂樓增建無登記，這在法律與貸款上均存在風險。銀行在核貸時可能會將屋齡與違建列入考量，進而影響貸款成數或利率，這會直接增加您的購屋負擔。
單價與價值匹配度：參考單價約 91.05 萬/坪，對於一棟 55 年屋齡且無電梯的老公寓而言，單價偏高。建議您確認該價格是否已完全反映違建帶來的折舊與風險，若無法協商至合理價格，建議再觀望其他選擇。

總結來說，若您能接受老公寓的維護成本、確認違建不影響銀行貸款，且確有強烈的學區居住需求，這是一處值得考慮的物件；反之，若以資產保值或投資為主，建議優先考慮產權清晰、屋齡較新的物件以规避風險。

問與答

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